Арендное право и обязательная медиация: регулирование после закона № 7445

Турецкий закон об обязательствах (TBK) регулирует взаимные права и обязанности сторон в договорах аренды, в то время как институт обязательного посредничества, введенный Законом № 7445, коренным образом изменил способ разрешения споров.

Условия договора и письменная форма

Не обязательно, чтобы договоры аренды были заключены в письменной форме. Устные (незаписанные) соглашения также подлежат той же правовой защите. Однако для облегчения доказательства всегда следует отдавать предпочтение письменному договору.

Права арендатора

• Право использовать имущество в соответствии с договором
• Требовать устранения дефектов, кроме износа (сырость, неисправности основных несущих систем)
• Требовать получения квитанции / письменного платежного документа
• Расторжение договора по уважительной причине (например, имущество становится непригодным для использования)

Права арендодателя

• Подать иск о выселении с письменным предупреждением, если арендатор ненадлежащим образом использует имущество или действует вопреки цели договора
• Выдать предупреждение, уведомив за 30 дней в случае неуплаты арендной платы, с последующим исполнением/выселением
• Требование показать имущество в разумное время

Гарантия депозита (TBK ст. 342)

Сумма залога может быть согласована максимум в размере 3-месячной арендной платы; соглашения, превышающие этот лимит, недействительны. Залог должен быть внесен на совместный срочный сберегательный счет таким образом, чтобы его нельзя было снять без согласия арендатора.

Если арендодатель не уведомит банк в письменной форме в течение 3 месяцев после того, как арендатор освободил имущество, о том, что он подал иск или начал исполнительное производство, банк обязан напрямую вернуть залог по требованию арендатора.

Право показать имущество

Арендодатель может потребовать, чтобы имущество было показано в разумное время с целью продажи или повторной сдачи имущества в аренду. Если соглашение не может быть достигнуто по дням и часам, Мировой суд определяет график посещений, соответствующий обстоятельствам, принимая во внимание рабочее время сторон.

Продолжение договора в случае продажи

В случае продажи имущества существующий договор аренды продолжает действовать с новым владельцем. Если новый владелец требует выселения на основании потребности в жилье:

• Должен направить письменное предупреждение арендатору в течение 1 месяца с момента передачи права собственности
• Должен подать иск о выселении через 6 месяцев
• Потребность в жилье должна быть реальной и постоянной

Обязательное посредничество: 1 сентября 2023 г.

В соответствии со статьей 18/B, добавленной в Закон о посредничестве в юридических спорах (HUAK) № 6325 Законом № 7445, с 1 сентября 2023 года, условием иска является обращение к посреднику до обращения непосредственно в суд в следующих спорах:

• Споры по аренде (за исключением выселения путем суммарного исполнения)
• Споры по оплате счетов и управлению сайтом/квартирой, возникающие в соответствии с Законом о кондоминиумах
• Споры о правах соседей

Иски, поданные без обращения к посреднику, непосредственно отклоняются по процессуальным основаниям судом из-за отсутствия условия иска.

Процесс посредничества

1. Заявление: Заявление подается через офисы посредничества в судах или через UYAP.
2. Назначение посредника: Один из посредников из списка назначается в систему.
3. Встречи: Посредник завершает процесс, встречаясь со сторонами в течение 4 недель.
4. Сборы: Первые 2 часа бесплатны. Части, превышающие время, распределяются поровну в соответствии с тарифом минимальной заработной платы.
5. Соглашение: Выданный «Документ о соглашении» приобретает характер судебного решения с приказом об исполнении, который должен быть получен от Мирового суда. Исполнительное производство может быть возбуждено против несоблюдающей стороны.

Последствия неявки без уважительной причины

Сторона, которая не явилась на процесс без уважительной причины, даже если она полностью права в конце судебного процесса:

• Осуждается к оплате всех судебных издержек
• Не может быть присуждена оплата гонораров адвокатов в его пользу

Преимущество во времени

Посредничество в значительной степени снизило нагрузку на судебную систему, обеспечив разрешение споров по аренде в среднем за 18 дней, а также предоставило сторонам преимущество в сокращении времени и затрат.

Практические советы

• Заключите дистанционное соглашение об аренде: Письменное, полная информация о сторонах, чистая сумма залога.
• Внесите залог на правильный счет: Не забывайте об обязательстве совместного счета в банке.
• Документируйте повышение арендной платы: По индексу потребительских цен (потолок повышения определяется законом).
• Посредник требуется до иска о выселении: Выберите правильный канал, чтобы избежать потери времени.
• Сохраняйте всю переписку: Уведомления о выселении/невыполнении обязательств должны производиться через нотариуса PTT.

Подробности основаны на Департаменте посредничества Министерства юстиции и Турецком законе об обязательствах № 6098. Рекомендуется проконсультироваться с юристом в случае возникновения спора.