CMB（资本市场委员会）许可的估值报告（TTB）：外籍人士收购和有效性

Yabancıların gayrimenkul alımlarında ve yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurularında, işlemin şeffaflığı ve gerçek değerin tespiti amacıyla SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan değerleme raporlarının alınması zorunludur.

TADEBİS Üzerinden Süreç

Rapor başvuruları Web-Tapu sistemi üzerinden TADEBİS’e (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi) iletilir. Sistem, başvuruyu otomatik olarak lisanslı bir değerleme kuruluşuna atar — başvuru sahibi kuruluşu seçemez, bu objektifliği sağlamak için tasarlanmıştır.

Geçerlilik Süreleri

TTB: Tutar Tespit Belgesi. 09.12.2024 itibariyle değerleme raporu yerine geçen yeni belge formatı, 6 aylık geçerlilik süresine sahiptir.

%20 Fark Kuralı

Taşınmazın son satış veya satış vaadi işlemine konu olduğu tarihten önceki 6 ay içinde düzenlenmiş mevcut bir raporu varsa ve yeni raporla arasında %20’yi aşmayan bir değer farkı bulunuyorsa, son rapor esas alınır.

Farkın %20’yi aşması durumunda dosya, nihai karar için TKGM Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’na sevk edilir. Bu, fiyat manipülasyonunu engellemeye yönelik tasarlanmıştır.

Hangi İşlemler Rapor Gerektirir?

1. Yabancı gerçek kişi ve tüzel kişilerin gayrimenkul edinimi
2. Yabancı yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu (400.000 USD karşılığı şart)
3. Bankaların kredi teminatı için talep ettiği değerleme
4. SPK düzenlemelerine tabi gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) işlemleri
5. Belirli vakıf/sermaye işlemleri

Rapor İçeriği

SPK lisanslı raporlar şu unsurları içerir:

1. Taşınmazın tapu ve kadastro bilgileri
2. İmar durumu ve plan notları
3. Yapısal özellikler ve kullanım durumu
4. Karşılaştırma metoduyla emsal analiz (bölgedeki son satışlar)
5. Maliyet/gelir yöntemiyle değerleme
6. Nihai piyasa değeri tespiti
7. SPK lisansı belgesi ve değerleme uzmanı imzası

Süreç ve Maliyet

1. Başvuru tarihinden itibaren rapor 7–15 gün içinde teslim edilir
2. Ücret SPK tarifesine göre belirlenir, taşınmaz türü ve değerine göre değişir
3. Ücret başvuru sahibi tarafından ödenir (genelde alıcı)
4. Rapor PDF olarak Web-Tapu üzerinden alınır

Türk Vatandaşlığı İçin Notlar

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancılar:

1. En az 400.000 USD karşılığı gayrimenkul alımı yapmalı
2. 3 yıl süreyle satmayacaklarına dair tapu siciline şerh konulmalı
3. Alım öncesi mutlaka SPK değerleme raporu alınmalı
4. Raporda belirlenen değer 400.000 USD eşiğinin altında ise vatandaşlık başvurusu reddedilir
5. Ödemenin Türk bankası üzerinden döviz alım belgesi ile gelmesi zorunludur

SPK lisanslı değerleme kuruluşları SPK resmi listesinden görüntülenebilir. Doğru rapor + doğru tutar = sorunsuz işlem.